ปัญหาและอุปสรรคในการบังคับใช้พระราชบัญญัติการจัดสรรที่ดิน พ.ศ. 2543

Abstract

วิทยานิพนธ์นี้มุ่งศึกษาปัญหาทางกฎหมายในการบังคับใช้พระราชบัญญัติการจัดสรรที่ดิน พ.ศ. 2543 ในเรื่องของการกำหนดคำนิยามของการจัดสรรที่ดินตามมาตรา 4 พระราชบัญญัติการจัดสรรที่ดิน พ.ศ. 2543  การกำหนดอัตราโทษของผู้ประกอบการจัดสรรที่ดินที่ไม่ใช้สัญญามาตรฐานตามแบบที่คณะกรรมการจัดสรรที่ดินกลางกำหนด   การกำหนดอัตราค่าใช้จ่ายในการบำรุงรักษาและการจัดการสาธารณูปโภคส่วนกลาง และการกำหนดหน้าที่และความรับผิดในการชำระหนี้ค่าใช้จ่ายในการบำรุงรักษาและการจัดการสาธารณูปโภค   จากการศึกษาพบว่า นิยามความหมายของการจัดสรรที่ดินตามมาตรา 4 แห่งพระราชบัญญัติการจัดสรรที่ดิน พ.ศ.  2543 นั้นมีเพียงการนำจำนวนแปลงที่ดินและเงื่อนไขแห่งระยะเวลาในการแบ่งแยกที่ดินมาเป็นตัวกำหนดโดยไม่ได้คำนึงถึงสภาพที่แท้จริงของที่ดินทำให้เกิดช่องโหว่ของกฎหมายซึ่งผู้ประกอบการนำมาใช้เป็นหนทางเพื่อหลีกเลี่ยงการขออนุญาตทำการจัดสรรที่ดินได้ โดยการกำหนดอัตราโทษตามที่พระราชบัญญัติการจัดสรรที่ดิน พ.ศ. 2543 ได้กำหนดไว้มาตรา 63 ในกรณีที่ผู้ประกอบการจัดสรรที่ดินไม่ใช้สัญญาจะซื้อจะขายตามแบบมาตรฐานที่คณะกรรมการจัดสรรที่ดินกลางกำหนดซึ่งมีโทษเพียงปรับไม่เกิน 5000 บาท ซึ่งเป็นโทษที่เบาเกินไปไม่สามารถทำให้ผู้ประกอบการจัดสรรที่ดินเกรงกลัวต่อบทลงโทษดังกล่าวได้   อีกทั้งในกรณีของการกำหนดอัตราค่าใช้จ่ายในการบำรุงรักษาสาธารณูปโภคส่วนกลางนั้นกฎหมายยังกำหนดให้เป็นมติของที่ประชุมใหญ่คณะกรรมการหมู่บ้านจัดสรร ซึ่งอาจมีการกำหนดอัตราค่าใช้จ่ายในการบำรุงรักษาสาธารณูปโภคส่วนกลางเพื่อเรียกเก็บจากจากสมาชิกในอัตราที่สูงเกินไปไม่เหมาะสมกับสภาพความเป็นอยู่และบริการสาธารณูปโภคที่สมาชิกหมู่บ้านจัดสรรได้รับอย่างแท้จริง  และกรณีการกำหนดสิทธิและหน้าที่ในการชำระค่าใช้จ่ายในการบำรุงสาธารณูปโภคตามพระราชบัญญัติการจัดสรรที่ดิน พ.ศ. 2543 มาตรา 49 ที่กำหนดให้เป็นหน้าที่ของผู้ซื้อที่ดินจัดสรรเป็นผู้ออกค่าใช้จ่ายในการบำรุงสาธารณูปโภคเท่านั้น  จึงทำให้เกิดปัญหาว่านิติบุคคลไม่สามารถเรียกเก็บค่าใช้จ่ายในการบำรุงสาธารณูปโภคจากบุคคลอื่นซึ่งไม่ใช่ผู้ซื้อที่ดินจัดสรรแต่เป็นผู้ครอบครองและใช้ประโยชน์จากที่ดินจัดสรรนั้นได้ 

 ดังนั้นจึงควรต้องแก้ไขคำนิยามของการจัดสรรที่ดินและกำหนดเพิ่มเติมโทษในกรณีที่ผู้ประกอบการจัดสรรที่ดินไม่ใช้สัญญาจะซื้อจะขายมาตรฐานตามที่คณะกรรมการจัดสรรที่ดินกลางกำหนดโดยเพิ่มโทษทางอาญาไปด้วย  และควรมีบทบัญญัติแห่งกฎหมายที่มีการกำหนดอัตราค่าใช้จ่ายในการบำรุงรักษาสาธารณูปโภคส่งกลางเป็นอัตราที่แน่นอนและเป็นมาตรฐานกลาง อีกทั้งควรมีการกำหนดหน้าที่ในการออกค่าใช้จ่ายในการบำรุงรักษาสาธารณูปโภคส่วนกลางให้ครอบคลุมถึงผู้เช่า ผู้ครอบครองและใช้ประโยชน์ในที่ดินจัดสรรนั้นด้วย และกำหนดให้หนี้ค่าบำรุงรักษาสาธารณูปโภคเป็นทรัพยสิทธิติดกับตัวทรัพย์ด้วย  เพื่อให้การดำเนินการในการจัดเก็บค่าสาธารณูปโภคส่วนกลางของนิติบุคคลเป็นไปอย่างมีประสิทธิภาพ